Данная статья иллюстрирует мой собственный опыт по покупке и регистрации собственной квартиры в г. Краснодаре. Учитывая типовые схемы работы банков, оценщиков, страховых компаний и учреждений Федеральной регистрационной службы, данный опыт может быть вполне применим и к реалиям других городов.
Эта статья, возможно, будет полезна и тем, кто еще думает, что регистрация права собственности – очень трудоемкое и весьма времязатратное мероприятие, и что лучший выход из данной ситуации – заплатить специализированной фирме за «оказание услуги по регистрации права собственности».
Основным побуждением описать свой опыт в данной статье стал, как это ни странно, шок. Шок от ожидания чего-то сложного, что в реальности оказывается совсем простым…
Итак,
Место действия: Краснодар
Время действия: 2–е полугодие 2007 г. – 1–е полугодие 2008 г.
Цель: купить квартиру в новостройке по программе ипотечного кредитования.
Далее, АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ:
1. Оцениваем ситуацию. Выбираем район, выбираем застройщика, выбираем интересующий вариант квартиры, созваниваемся с отделом продаж застройщика, уточняем наличие квартир в продаже, уточняем цену.
Результат: Целевая квартира определена. Приблизительная стоимость целевой квартиры определена.
2. Выбираем банк и проводим предварительную консультацию в отделе ипотечного кредитования. Вам надо выяснить размер ипотечного кредита, на который вы можете рассчитывать с учетом ваших подтвержденных доходов. Если доходов не хватит, то придется искать созаемщика.
Результат: Размер предполагаемого кредита определен.
3. Заключаем договор участия в долевом строительстве с застройщиком. В данном договоре будет указана полная стоимость приобретаемой квартиры. Вычитаем из полной стоимости квартиры сумму собственных средств – получаем сумму необходимых заемных средств.
Результат: Договор участия в долевом строительстве заключен. Размер необходимых заемных средств определен.
4. Заключаем кредитный договор с банком. На ваш расчетный счет поступает сумма необходимых заемных средств, которая в тот же день списывается в пользу застройщика. С застройщиком вы в расчете. С банком – еще нет. На данном этапе возникает вопрос: «Почему кредитный договор заключается под 19%, а не под обещанные 10%?» Ответ: «Потому что до момента сдачи дома в эксплуатацию, объект недвижимости как бы не существует для банка. Кредит считается необеспеченным, т.е. высокорискованным – отсюда соответствующие проценты».
Результат: Кредитный договор заключен.
5. Страхуем жизнь и здоровье заемщика в «аккредитованной» страховой компании. Какая компания является «аккредитованной» вам ненавязчиво подскажут работники банка. Страховать жизнь и здоровье придется ежегодно.
Результат: Получаем страховой полис.
6. Заключаем договор о залоге прав (договор ипотеки) с банком. До момента получения банком закладной с отметками ФРС (Федеральной регистрационной службы), договор считается необеспеченным. Проценты по кредиту все еще не меняются.
Результат: Договор о залоге прав заключен.
7. Итак, дом благополучно сдан в эксплуатацию, а мы получаем технический паспорт и акт приема-передачи объекта недвижимости у застройщика.
Результат: Технический паспорт получен. Акт приема-передачи получен. Самое время получить закладную, но сначала…
8. Оцениваем квартиру в агентстве. Оценку разумно проводить не там где дешевле, а там, где в банке подскажут. У банка есть список аккредитованных агентств, и если ваше агентство не в этом списке, то отчет об оценке просто не примут. Стоимость оценки 2-х комнатной квартиры в г. Краснодаре – от 2,5 тыс. рублей в БТИ, до 4 тыс. рублей в «Аналитическом центре оценки и консалтинга» (АЦОК), который расположен по адресу: г. Краснодар, ул. Садовая, 49. По опыту знаю, что АЦОК аккредитован в Кубань-Кредите, ВТБ и Росбанке.
Результат: Отчет об оценке получен.
9. Получаем закладную в банке. Закладная выдается после предоставления отчета об оценке. Стоимость вашей квартиры, определенная в отчете об оценке, будет указана и в закладной.
Результат: Закладная получена.
Далее – регистрация права собственности.
10. Получаем приглашение для сдачи документов на регистрацию права собственности в ФРС. И здесь я хочу выразить благодарность Федеральной регистрационной службе за то, что она смогла оптимизировать свою работу, и получение приглашения перестало быть проблемой. Ведь до недавнего времени очередь была многомесячной, да и посредников, предлагающих быстро зарегистрировать права собственности, тоже не мало было. Сейчас же достаточно прийти в Отдел приема-выдачи документов по долевому строительству и ипотеке, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Пушкина, д. 5/1 в любой рабочий день с 15-00 до 16-00 и можно получить приглашение для сдачи документов хоть на следующий день! Очередь лучше занимать с 14-00 (я занял в 14-15 во вторник и был уже 8-м). ФРС, огромное спасибо еще раз! Да, для получения приглашения нужен паспорт и акт приема-передачи квартиры.
Результат: Приглашение для сдачи документов на регистрацию права собственности получено. Квитанция на оплату гос. пошлины за гос. регистрацию получена.
11. Оплачиваем пошлину за гос. регистрацию в размере 500 (пятьсот) рублей в любом банке. Оригинал квитанции с отметкой банка о произведенной оплате ксерокопируем. Оригинал и копия квитанции необходимы при сдаче документов в ФРС.
Результат: Квитанция об оплате пошлины за гос. регистрацию с отметкой банка.
12. Сдаем документы на регистрацию в ФРС. Документы предоставляются следующие:
- Заявление физ. лица (участника долевого строительства) – заявление печатается специалистом ФРС на месте.
- Ксерокопия паспорта (все страницы)
- Договор участия в долевом строительстве (оригинал и ксерокопия)
- Кредитный договор (оригинал и копия)
- Договор о залоге прав (оригинал и копия)
- Закладная (оригинал и копия)
- Квитанция об оплате гос. пошлины за государственную регистрацию (оригинал и копия)
- Технический паспорт (оригинал и копия)
- Акт приема-передачи (оригинал и копия)
Результат: Расписка в получении документов на государственную регистрацию получена. В расписке указан перечень документов, которые вы предоставили на гос. регистрацию. В расписке также указана дата окончания регистрации, т.е. дата, когда вы получите свидетельство о регистрации права собственности (с обременением).
13. Получаем свидетельство о гос. регистрации права собственности в ФРС.
Результат: Свидетельство о гос. регистрации права собственности получено. Закладная с отметками ФРС о гос. регистрации права собственности получена. Теперь можно опять идти в банк.
14. Предоставляем закладную в банк. После получения свидетельства о гос. регистрации права собственности и внесения записей о гос. регистрации права собственности в закладную банк начинает «видеть» вашу квартиру, т.е. появляется предмет залога. После получения закладной, банк вносит изменения в информационное приложение к кредитному договору. Процентная ставка по кредиту понижается, что положительно скажется и на размере ежемесячных платежей.
Результат: Процентная ставка по кредиту снижена. Размер ежемесячных платежей уменьшен.
15. Страхуем имущество в «аккредитованной» страховой компании. О чем извещаем свой банк.
Результат: Страховой полис получен. Копия страхового полиса предоставлена в банк.
Вот собственно и все.
P.S. За выполнение действий, указанных в пп. 10 – 12, я заплатил 610 (шестьсот десять!!!) рублей = 510 рублей (пошлина + комиссия банка) + 100 рублей (20 страниц ксерокопий из расчета по 5 руб. за копию).
Потраченное время – 2 часа 40 минут = 2 часа (ожидание в очереди за приглашением) + 40 минут (собственно, сдача документов).P.P.S. За выполнение действий, указанных в пп. 10 – 12, в «Аяксе» просили 25 тыс. рублей. В «Нотре-Юг» - 16 тыс. рублей.
